Assemblea di condominio in videoconferenza: cosa prevede la legge

L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile ammette l'assemblea in videoconferenza: consenso, convocazione, verbale e deleghe spiegati in modo pratico.

Sì, l'assemblea di condominio può svolgersi in videoconferenza. Lo prevede l'art. 66, sesto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, modificato nel 2020: anche se il regolamento non lo dice, la partecipazione a distanza è ammessa previo consenso della maggioranza dei condòmini. Restano ferme le regole su convocazione, quorum, deleghe e verbale.

Cosa dice esattamente la norma?

L'art. 66 disp. att. c.c. disciplina la convocazione dell'assemblea. Il sesto comma stabilisce che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condòmini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.

In quel caso il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, viene trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione.

Tre punti da tenere a mente:

• il consenso è della maggioranza dei condòmini, non degli intervenuti a una singola riunione;
• la videoconferenza è una modalità di partecipazione: non cambia i quorum né le maggioranze;
• il verbale segue un percorso preciso, che conviene pianificare prima.

Come si convoca un'assemblea in videoconferenza?

Le regole della convocazione non cambiano. L'avviso va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione, tramite posta elettronica certificata, raccomandata, fax o consegna a mano.

L'avviso deve indicare luogo e ora della riunione e l'ordine del giorno. Per un'assemblea a distanza è buona prassi aggiungere:

• la piattaforma utilizzata e il link o le istruzioni di accesso;
• se è prevista una modalità mista (sala più collegamento);
• come si verifica l'identità dei partecipanti;
• come si esprime il voto (per appello nominale, per esempio);
• un contatto per l'assistenza tecnica prima dell'inizio.

Quorum e maggioranze cambiano online?

No. Valgono le regole dell'art. 1136 c.c. come in presenza. Ad esempio, in seconda convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio, e delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore.

Per alcune decisioni il Codice richiede maggioranze più alte: vanno verificate sull'argomento all'ordine del giorno, esattamente come in un'assemblea tradizionale.

| Aspetto | Assemblea in presenza | Assemblea in videoconferenza | |---|---|---| | Convocazione | Almeno 5 giorni prima (PEC, raccomandata, fax, a mano) | Identica, con istruzioni di collegamento | | Presupposto | Nessuno | Consenso della maggioranza dei condòmini (se il regolamento non la prevede) | | Quorum e maggioranze | Art. 1136 c.c. | Art. 1136 c.c., senza differenze | | Deleghe | Art. 67 disp. att. | Art. 67 disp. att., senza differenze | | Verbale | Redatto e sottoscritto in sede | Redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente, trasmesso a tutti con le formalità della convocazione |

Come funzionano le deleghe?

Le deleghe seguono l'art. 67 disp. att. c.c.: la delega deve essere scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. E all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

A distanza conviene raccogliere le deleghe prima dell'inizio, per verificare quorum e limiti con calma.

Quali errori evitare?

• Dare per scontato il consenso: senza previsione nel regolamento serve il consenso della maggioranza dei condòmini. Documentalo.
• Dimenticare chi non è digitale: una modalità mista, con una sala a disposizione, evita esclusioni e contestazioni.
• Non verificare le identità: chi è collegato deve essere chi dice di essere, o il suo delegato.
• Votare "a occhio": con molti collegati il voto per alzata di mano è confuso. L'appello nominale è più lento ma inattaccabile.
• Trascurare il verbale: va redatto e trasmesso a tutti con le stesse formalità della convocazione.

Come si prepara una buona assemblea online?

1. Verifica consenso e regolamento.
2. Invia la convocazione con ordine del giorno chiaro e istruzioni di accesso.
3. Fai una prova tecnica con presidente e segretario.
4. Raccogli deleghe e documenti prima della riunione.
5. Apri il collegamento con anticipo e verifica i presenti.
6. Metti a verbale collegamenti, eventuali disconnessioni e voti espressi.

Pubblicare prima la convocazione e poi il verbale in una bacheca con conferma di lettura ti aiuta a sapere chi è stato informato. È una funzione già disponibile in CondoWeb; la gestione completa delle assemblee online e delle deleghe è invece in arrivo nelle prossime versioni. Le parole chiave (quorum, delega, verbale) le trovi spiegate nel glossario.

In breve

• L'assemblea in videoconferenza è ammessa dall'art. 66, comma 6, disp. att. c.c.
• Se il regolamento non la prevede serve il consenso della maggioranza dei condòmini.
• Convocazione, quorum (art. 1136 c.c.) e deleghe (art. 67 disp. att.) non cambiano.
• Il verbale va trasmesso a tutti con le formalità della convocazione.
• Prevedi una modalità mista per chi non si collega.

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale.