Cosa prevede l'art. 71-ter disp. att. c.c. sul sito internet condominiale, chi lo decide, quali documenti contiene e chi ne sostiene i costi.
Il sito internet del condominio è previsto dall'art. 71-ter delle disposizioni di attuazione del Codice civile: su richiesta dell'assemblea, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito che permetta ai condòmini di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti indicati dalla delibera. Le spese per attivarlo e gestirlo sono a carico dei condòmini.
Cosa prevede l'art. 71-ter?
La norma, introdotta con la riforma del condominio del 2012, stabilisce che:
- l'assemblea può chiedere all'amministratore di attivare un sito internet del condominio;
- la delibera si adotta con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, c.c.;
- il sito deve consentire agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare;
- le spese per l'attivazione e la gestione sono a carico dei condòmini.
In altre parole: non è un obbligo automatico per ogni condominio, ma diventa un obbligo per l'amministratore quando l'assemblea lo delibera.
Chi decide e con quale maggioranza?
Decide l'assemblea. La maggioranza richiamata è quella del secondo comma dell'art. 1136 c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Può proporlo l'amministratore stesso, inserendolo all'ordine del giorno, oppure può chiederlo un gruppo di condòmini.
Quali documenti contiene il sito?
Quelli che indica la delibera. La norma lascia all'assemblea la scelta, quindi conviene che la proposta sia già precisa. I documenti più richiesti sono:
| Documento | Perché è utile online | |---|---| | Regolamento di condominio | Consultato spesso, soprattutto dai nuovi residenti | | Verbali di assemblea | Evitano richieste di copia e ricostruzioni a memoria | | Rendiconti e preventivi | Trasparenza sulle spese | | Tabelle millesimali | Base di ogni ripartizione | | Contratti con i fornitori | Pulizie, manutenzione ascensori, assicurazione | | Polizza del fabbricato | Utile in caso di sinistro | | Avvisi e comunicazioni | Un punto unico di riferimento |
Il sito deve essere accessibile agli aventi diritto, non al pubblico: servono credenziali personali e un controllo su chi entra e chi esce dal condominio.
Chi paga il sito del condominio?
La norma è chiara: le spese per attivazione e gestione sono a carico dei condòmini. È opportuno che la proposta presentata in assemblea indichi costi, durata e modalità di gestione, così la delibera è completa.
Quali vantaggi ha per l'amministratore?
Anche se nasce come diritto dei condòmini, il sito condominiale conviene soprattutto all'amministratore:
- meno richieste di copie di verbali e regolamenti;
- meno contestazioni, perché i documenti sono sempre consultabili;
- un'immagine professionale e moderna dello studio;
- tempo recuperato, che altrimenti finisce in email e fotocopie.
È coerente con gli obblighi di tenuta dei registri previsti dall'art. 1130 c.c. (anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca, contabilità): documenti ordinati sono più facili da rendere consultabili.
Cosa valutare prima di scegliere una soluzione?
- Accesso controllato: solo proprietari, affittuari o delegati approvati, collegati alla propria unità.
- Documenti organizzati per tipo e per anno, facili da ritrovare.
- Download in formato digitale, come chiede la norma.
- Gestione di più condomìni dallo stesso pannello, se lo studio ne amministra molti.
- Semplicità per i condòmini meno abituati alla tecnologia.
- Tutela dei dati personali: ogni condòmino vede solo ciò che gli spetta.
Per una panoramica completa sulla scelta degli strumenti leggi le 10 domande da fare prima di scegliere un software.
CondoWeb è un sito ai sensi dell'art. 71-ter?
Oggi CondoWeb offre già alcune basi utili: una bacheca dove pubblicare avvisi, verbali e convocazioni con statistiche di lettura, e un sistema di approvazioni che collega ogni residente alla sua unità. L'archivio documenti completo, necessario per consultare ed estrarre copia di regolamento, rendiconti e contratti, è in arrivo nelle prossime versioni: per ora non presentiamo CondoWeb come soluzione completa per l'art. 71-ter.
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In breve
- Il sito internet del condominio è previsto dall'art. 71-ter disp. att. c.c.
- Lo attiva l'amministratore su richiesta dell'assemblea, con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c.
- Contiene i documenti indicati dalla delibera, consultabili e scaricabili in formato digitale.
- Le spese sono a carico dei condòmini.
- L'accesso deve essere riservato agli aventi diritto.
Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale.